20150421|经济金融|王健林谋划轻资产转型 10年复制1000个万达广场

王健林谋划轻资产转型 10年复制1000个万达广场
2015-04-20 19:10:57 来源：和讯网  作者：张吉龙

　　和讯网消息 4月15日，大连万达集团股份有限公司董事长王健林在深交所进行演讲，首次对外描述了万达商业地产未来转型轻资产模式的路线图。王健林表示，借助轻资产模式，五年后将一年开业100家万达广场，同时他透露，未来万达将会去地产化，万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，改名为万达商业投资公司或商业投资管理公司。
　　王健林在演讲中对于万达的轻资产模式做了阐述，他指出所谓的轻资产模式是指万达完全退出地产投资方的角色，万达广场所有的投资建设资金由别人出，万达只负责选址、设计、建造、招商和管理部分，而最后所产生的租金收益由万达与投资方按一定比例分成。
　　对于万达的轻资产化，王健林显得雄心勃勃，他表示通过轻资产的模式，万达将在2020年之前开业400个至500个万达广场，争取到2025年时开业1000个万达广场。
　　除了数量上的规模之外，王健林称，万达的另一个目标是到2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入，实现万达商业地产去地产化的全面转型。“如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，所以我们也有打算，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉‘地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。”
　　房地产躺着挣钱的时代已经过去
　　万达是在挖更宽更深的护城河。
　　按照王健林的说法，万达之所以转型轻资产模式有是三个方面的原因。
　　首先，房地产形势已经发生了变化，重资产模式的难度越来越大。重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。但中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。
　　“重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。”王健林说，从利润上讲，轻资产回报也很好，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。
　　其次，万达未来要向中小城市发展。“从出租金回报比来看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目”，王健林表示，走向三四线城市基于以下三个考量：第一，三四线城市土地价格相对便宜，现在去还能选到比较好的中心地段；第二，现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺；第三，进军三四线城市万达还有自己独特的优势，那就是商业资源丰富，“我们有超过5000家签了协议的合作商家，其中许多跟万达是紧密合作伙伴，万达走到哪他们就去哪”，而这也正是其他企业所缺乏的。
　　第三，轻资产能产生边际效应，产生新的商业模式，为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。
　　钱从哪里来？众筹
　　如何建立轻资产模式，王健林认为重点在于四个方面。
　　一是在成本上下功夫，按照南北方的不同建立多版本的成本模板；二是进行工程管理模式改革，实施交钥匙工程，万达只负责监督工程质量，其他的由分包单位全权负责。
　　三是信息化的商业管理。“商业管理就成为万达能不能安全走下去的核心”，王健林说万达研发出一套慧云商业管理系统，通过该系统万达广场的消防管理、机电管理、节能管理、运营管理等16个子系统集成到一个智能平台上，一张电脑屏就可以掌控全局。通过实现信息化不仅支撑了万达商业管理的运营，保障了安全，而且也减低了管理成本。
　　四是资金的问题。万达轻资产的核心是万达退出投资者的角色，那么钱从哪里来？
　　不过对于这个问题，王健林显然也早已经成竹在胸，王健林指出未来万达的轻资产可以从两个渠道获取资金，第一是从外部渠道，即寻找基金、保险等机构投资者，他表示目前万达已经签了25个项目，如果需要还可以签更多。
　　第二是内部的融资管道，采用众筹的方式为轻资产融资。“万达成立了自己的电子商务公司，收购了快钱支付公司，这两家公司都在做全新的理财产品，下个月就会推出来”，王健林说。他所谓的众筹融资的理财方式是指万达以每年6%左右的现金回报从投资者募集资金，然后通资产证券化的方式处置万达广场，将收益分给投资者，“出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达到百分之十几。”
　　王健林表示，如果万达的理财产品如果推行成功，能解决轻资产项目的投资，就不用依赖外部投资者了。
　　而这也意味着，普通人从此也有机会成为万达地产的股东了。